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      3. 房价降了房贷利率上去了2018年买房需掌握这些信息

        全国楼市和讯名家付一夫 苏宁金融研究院研究员2017-12-22 09:04

        来源苏宁财富资讯

        降了房价真的降了根据国家统计局刚刚公布的2017年11月70个大中城市住宅销售价格统计数据与2016年同期相比一线城市新建商品住宅和二手住宅价格涨幅?#23478;?#32463;连续14个月回落三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅也是连续4个月回落二线城市房价则总体处于稳定态势如此一来就连任志强都不敢继续坚持他的房价暴涨论了

        这个时候是不是抄?#36164;?#26426;呢需要告诉你的是房价虽然在降房贷利率却在?#20013;?#19978;涨也就是说买房的月供压力更大了

        在即将到来的2018年楼市行情将如何演变房子?#38477;?#20080;是不买有购房需求的人你是不是应该做足攻略了呢

        房价短期看金融金融主要看利率

        关于如何判断一个城市未来的房价走势有一句比较经典的口诀短期看金融中期看土地长期看人口

        这句口诀由任泽平2008年首次提出而后多年他又在不同场合反复强调作为年薪高达1500万的经济学家任泽?#38477;?#20016;硕研究成果在业内已被高度认可

        按照任泽?#38477;?#35266;点要判断短期内房价走势金融这个因素所占分量自然是重中之重那么短期看金融金融看什么看利率

        从房地产本身的特性来看作为资金高度密集且兼具金融属性与消费属性的国民经济支柱产业房地产业景气水?#38477;?#21608;期性波动会很大程度上受到利率特别是个人按揭贷款利率的影响

        而从历史上看个人按揭贷款利率的变动无论是同房价走势还是与商品房销售额的周期?#21592;?#21270;均存在着显著的相关性可以说个人按揭贷款利率的变化堪称判断房价走?#39057;ġ?#26228;雨表

        从按揭贷款利率变动对房价的影响来看当个人按揭贷款利率达到峰值时如2011年12月和2014年9月全国70个大中城市二手房房价环比涨幅几乎是同?#38477;?#33267;周期谷底当个人按揭贷款利率创造历史低位时如2009年6月和2016年9月二手房房价环比涨幅均处于较高位置此外综合来看二手房房价环比变动走势同个人按揭贷款利率变动走势大体上呈反向状态见图1

        从按揭贷款利率变动对商品房销售额的影响来看按揭贷款利率与房地产销售同样呈现出较强的相关性根据图2可以判断利率下降引来商品房销售?#27604;٣?#32780;利率上调则导致商品房销售下滑例如2009年6月与2016年6月按揭贷款利率均处于历史低点与之相应的是2009年12月与2016年6月全国商品房销售额增长双双达到周期高点而2011年12月和2014年6月按揭贷款利率达到阶段性高点全国商品房销售额增速几乎同期或稍有滞后的跌至谷?#20303;?src="http://img1.gtimg.com/houseyinchuan/pics/hv1/53/94/206/13419173.jpg"

        从按揭贷款利率变动对商品房销售额的影响来看按揭贷款利率与房地产销售同样呈现出较强的相关性根据图2可以判断利率下降引来商品房销售?#27604;٣?#32780;利率上调则导致商品房销售下滑例如2009年6月与2016年6月按揭贷款利率均处于历史低点与之相应的是2009年12月与2016年6月全国商品房销售额增长双双达到周期高点而2011年12月和2014年6月按揭贷款利率达到阶段性高点全国商品房销售额增速几乎同期或稍有滞后的跌至谷?#20303;?

        房价降了但房贷利率上去了2018年买房需掌握这些信息

        过去20年房贷利率多在6%-7%

        根据融360每个月定期发布的中国房贷市场报告中的监测数据见图3自2017年1月开始全国首套房贷的平均利率已经实现了连续11个月的上涨11月份更是高达5.36%相当于基准利率的1.09倍同比2016年11月上升逾20%该利率尚且是首套房贷的平均利率其中还包括了部分4.9%的便宜贷款这便意味着有些城市的首套房贷利率早已远超1.2倍的标准至于二套房的房贷利率更是始终居高不下2017年11月份高达5.66%于是我?#24378;源?#20307;判断未来短期内贷款利率的?#20013;?#36208;高必将会导致房价的进一?#36739;?#36300;

        房价降了但房贷利率上去了2018年买房需掌握这些信息

        看到房价下跌不少购房者喜大普奔然而事情似乎不那么简单因为?#20013;?#19978;扬的房贷利率同样抬高了每个月的还贷成本不信我?#24378;?#20197;算一笔账

        倘若某购房者按照?#20013;?#39318;套房贷的平均利率水平贷款200万元购房那么同2016年此时相比他将会多支付总计40万元的利息

        那么当前的房贷利率水平已经见顶了吗还没有

        纵观历史现在的房贷利率还真不算高从近20年的房贷利率变化来看4.9%的房贷利率处在历史最低位也恰恰只有这一次是跌破了5%所以说即使继续上涨至6%甚至更高也不是不合乎情理——要知道过去20年最常见的房贷利率可是在6%-7%

        房价降了但房贷利率上去了2018年买房需掌握这些信息

        未来一段时间房贷利率会继续上涨

        从市场机制来看利率是资金的价格由于价格上升反映的是商品供给紧缺因此我?#24378;?#20197;将利率的?#20013;?#36208;高理解为资金供给?#28072;?#32039;张而造成这一局面的原因主要有三点

        第一微幅收紧的货币政策让M2增速回落随着金融加速回归服务实体经济的?#23616;ʡ?#24037;作的日渐深入以科?#21363;?#26032;和文化创新为代表的高精尖产业贷款保持高速增长而房地产市场的贷款规模却在不断?#36134;?#36807;去一年内央行通过公开市场操作上调资金市场操作利率?#26085;?#31574;来实施微幅收紧的货币政策由此导致M2增速的?#20013;?#22238;落见图5这也导致房地产信贷的规模相应缩减银行系统也会收紧向消费者的房地产贷款规模或是相应抬高房地产贷款利率?#29575;?#20063;正是如此据报道2017年11月在全国35个城市533家银行中有474家银行首套房贷款利率上升或与上月持平占比高达88.9%更为重要的是2017年11月共有56家银行分支行因额度等原因暂停受理首套房贷业务较上月新增14家

        房价降了但房贷利率上去了2018年买房需掌握这些信息

        第二房地产违规信贷业务已经到了露头就打的程度从决策部门的意愿来看在明确了房子是用来住的不是用来炒的这一定位后各部门各大城市紧锣密鼓地出台了一系列房地产调控措施据统计截至2017年11月中央和地方有关房地产调控的政策已经超过180次今年下半年监管部门?#21916;?#28040;费贷进入房地产市场最近央行行长明确提出警惕并防控房地产市场泡沫风险?#25345;?#24847;义上讲房地产违规信贷业务已经到了露头就打的程度在此大环境下各大商业银行顺势连续提高房贷利率也在所难免

        第三美联储加息将延续货币政策紧平衡资金市场利率?#20013;?#19978;扬的趋势随着近期美联储完成了2017年内第三次加息加拿大英国韩国墨西哥巴西俄罗斯也相继进入加息周期这也?#25104;?#20986;全球货币政策同步收紧的大势正在?#24179;?#23545;于中国央行来说虽然目前没有上调存贷款基准利率但货币政策紧平衡资金市场利率?#20013;?#19978;扬的趋势仍在?#20013;?#20504;若不久的将来一旦加息政策最?#31456;?#22320;必然会抬升整个市场的资金成?#23616;?#26530;进而提高全社会的融资成本压力对于居民部门而言影响最大的?#27604;?#23601;是按揭贷款利率的继续攀升获得贷款的?#35759;?#20063;将越来越大

        2018年买房需做好哪些准备

        话说回来不管在什么时候身处怎样的环?#25345;?#20013;老百姓(603883,股吧)对于房子的向往始终不会消失换言之楼市的刚性需求始终是存在的即便目前的时机可能并不是最佳

        不过对于那些准备在2018年出手买房的人来说笔者给出三点建议供参考

        第一利率折扣仍旧很低的城市或地区值得重点关注虽说整体上看贷款利率的上调已是不争的?#29575;担?#20294;这毕竟是平均贷款利率的上调并不排除一些城市依旧具有较低的利率水平从2017年11月份统计数据来看常州楼盘温州楼盘中山楼盘等十个城市的房贷平均利率最为优惠见图6这对于有购房需求的人来说无疑是一大利好贷款利率折扣较低也就意味着当地房价还没有见顶——至少不会出现人家都是基准利率而你买房的时候却成了1.5倍基准利率的窘况?#27604;?#24847;见仅供参考切勿盲从

        房价降了但房贷利率上去了2018年买房需掌握这些信息

        第二从购房位置来看尽量避开远郊同时要开始重视租金收益也许是见惯了房价动辄一年翻一番五年乘以三这种事情相比之下房租这种蝇头小利始终难以入得了大多数人的法眼然而根据前文的分析2018年极有可能出现房价不涨月供大涨的状况因此房租将会成为既稳定又实惠的重要收益来源基于这一考虑购房的地理位置选择将更?#21448;?#35201;对于远郊来说出于交通是否便利配?#36164;?#21542;完?#39057;?#22810;方面因素的考虑想要租到一个较高价位着实是难上加难反观近郊或核心商圈交通?#20309;|?#23398;校医院甚至是安全保障可谓是应有尽有由此近郊房产不仅租金收益可观房产的保值相对远郊来说也更加可期

        第三长期来看房价稳定的概率要?#23545;?#39640;于大跌笔者一直坚信任何楼市政策的出台宗?#21363;?#26469;都是抑制房价过快增长而不是引导房价下跌就算是当前不少地方房价已经出现了下降但也不是全部都降即便是北上广深等一线城市的房价已经出现了大面积不同程度的下跌其挤压之前楼?#20449;?#27819;的意义可能大过于房价下跌本身长远来看由于北上广深的人口规模效应已经形成而人才是房子的最终需求方?#26102;?#19978;广深的房价更应趋于稳中有升而不是断?#29575;较?#36300;

        此外千万不要想?#27604;?#22320;认为有些地方房价即将下跌或是已经下跌对购房者来说就一定是好事因为越来越高的月供压力很可能会导致购房者花掉的钱更多所以如果遇到合适的房子各方面自己都满意月供也可以负担就不要过于纠结买到手后哪怕短期内无法获得极为理想的收益但是随着国家的发展与社会的进步人们迟早会享受到经济发展以及城镇化加速带来的红利

        因此只要你是出于刚需目的只要你看好国家的前途与所选城市的未来那就?#21028;?#22320;去买五年或十年后你不会后悔当下的决定

        房价降了但房贷利率上去了2018年买房需掌握这些信息

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