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      3. 年底注意这种捡漏房买了就被坑

        深圳壹地产2017-12-22 11:37

        来源功夫财经哈西宝

        一到年底常常能看到这样的新闻某某楼盘工人集体讨薪围追堵截上楼上访?#34218;?#21830;没钱哭穷政府部门从中协调最终?#28304;?#27426;喜有钱没钱回家过年?#20445;?#24180;前也成了集体讨薪的高发期尤其是参与楼盘建设的建筑工人在很多人看来房价那么高房子卖了那么多但凡跟房子沾点边都是稳赚不赔的买卖你开发商挣了这么多钱还不给工人发工资良心真是大大的坏但其实不是那么回事跟房地产沾边就有钱挣但不是都能挣到钱

        为什么呢房地产项?#30475;?#31435;项拿地到开工建设再到竣工验收虽然每一个环节都是紧密衔接的但也是相互独立的就拿开发建设来说开发商不会自己进?#34218;?#35774;要选专门的施工单位来进?#34218;?#35774;拼实力拿地拿项目的开发商不好找等着开工的?#34218;?#21830;多的是所以就形成开发商市场——谁听我的我就选谁要拿下我这个工程那你就得给我交工程保证金对?#34218;?#21830;来说钱还没开始挣就得把押金放在开发商那里保证金还属正常更夸张的是开发商让?#34218;?#21830;自己解决建筑材料统一报账结算

        ?#34218;?#21830;肯定能挣钱但是这钱也真的不好挣要建设就得有工人一个项目里几百号工人是常有的事工钱还得?#34218;?#21830;自己出?#34218;?#21830;说白了是开发商的打工仔又把钱都压在了项目上哪里还有钱给工人发所以也会按工程进度结算工资好在工人都是跟着包工头出来的包工头解释一下问题都不大所以年底的时候开发商跟?#34218;?#21830;结算工程款了?#34218;?#21830;就能跟工人结算工资一旦开发商没钱那么?#34218;?#21830;的钱就没着落工人工资更是没谱集体讨薪的事就发生了

        有人要问了集体讨薪说的再大也是劳动纠纷跟我们投资房产有什么关系发不下来工资根儿就在开发商那里要么是开发商没钱要么是开发商跑了这不仅造成了讨薪还衍生了一种房产——?#32456;?#25151;也叫顶账房工程?#32456;?#25151;等等叫法不一是开发商无力支付工程款用开发建设的房产?#32456;?#30340;房子而且在开发商抵给?#34218;讨?#21518;?#34218;?#21830;还有可能抵给建筑工人有时不给发工资还让工人补房款自然就没人愿意要这种房子有几个特点——首先是价格低其次是数?#21487;٣?#26368;后是传播途径单一小范围传播给人的感觉是捡漏儿了你就别张扬闷声发大财但其?#30340;أ?#32467;局可能是牙咽到肚里闷声?#28304;?#20111;

        什么时候有?#32456;?#25151;

        开发商?#32479;薪?#21333;位?#21069;?#29031;工程进度结算的比如正负零时结算主体工程完工结算装饰装修之后结算配套建设完毕结算等等双方会合同约定结算方式容易出问题的就是主体工程完工的时候这个时候开发商总投资一般在50%左右而要给?#34218;?#21830;的钱也是工程款的一半左右而开发商那里呢拿到预售许可证开始卖房子卖房子的钱再开发一个相同的楼盘都够了但却没有钱——资本是逐利的放着吃利息能吃多少当然就投到了收益率高的项目中去了原本专款专用的资金被挪作他用楼盘项目建设的资金链断裂到了付款结算的时候——要钱没有要房给你房子给了?#34218;?#21333;位?#34218;?#21333;位要那么多房子也没用啊工人要吃饭总不能吃房子所以你会接到做工程的朋友给你打电话嘿?#20540;ܣ?#20320;不是要结婚吗我这儿有几套很便宜的房子我给你留一套

        为什么价格低

        每个人都喜欢买物美价廉的东西但一份价钱一分货才符合市场经济的规律开发商卖房子是这样?#34218;?#21830;卖房子也是这样房子便宜是有原因的

        首先卖相不好开发商抵给?#34218;?#21830;的房子楼盘往往没有通过竣工验收很多都还正在建设过?#35752;小?#20080;东西讲究货比三家遍地都是开发商拿钱砸出来的高上大样板房?#25991;?#25143;型朝向楼层再好归根还是一个灰暗的毛坯房改变不了人是视觉动物的现实不怕房子好就怕货?#28982;?#19968;比较谁还愿意买

        年底注意这种捡漏房买了就被坑

        其次急需变现?#34218;?#21830;夹在开发商和建筑工人中间却指望不上开发商总不能花自己的钱给开发商擦屁股更别?#24213;?#24049;没钱了等不了开发商又没有专门的销售团队只好自己动手以求丰衣足?#24120;?#38065;多钱少有比没有强

        为什么数?#21487;٣?/STRONG>

        按照常理价格低的房子应该很抢手多抵就能多卖多卖就能多得为什么做工程的朋友跟你?#21040;?#20165;有几套难道是物以稀为贵才不是呢

        一是回收成本一码归一码开发商给的?#32456;?#25151;?#20540;?#26159;过去发生的工程款以及保证金并不是整个工程建设的工程款因为后期建设没有发生所以没有产生另外一个是?#34218;?#21830;是否继续建设还有待考虑?#32456;?#25151;的总数就下来了而?#20540;?#24037;程朋友头上的数量就低了

        二是房源稀少虽然开发商?#19968;?#38065;导致资金链断裂但我们仍?#22351;?#25226;他假设为善良守法的开发商否则购房?#25269;?#21463;到的损失将会更大面临的风险也越大那种情况更为复杂只能简而论之我国的预售制度决定了开发商在拿到预售证之后就会抓紧卖房子然后才是建设楼盘在楼盘建设到不得不?#32456;?#30340;时候房子已经卖过一轮了每个地方行情不一样守法的开发?#35752;?#33021;拿没?#26032;?#20986;去的房子?#32456;ˣ?#36817;几年房地产火热的市场能有几?#23376;?#26469;?#32456;?#23454;属不易

        为什么渠道单一

        如果你花了100块买了一本书3天后你发现另一个人花了60块买到这本书你会怎么想怎么做把书换成房子之后你可以是张三可以是李四?#37096;?#20197;是王五可以是你们购房?#25269;?#32676;里的每一个人所有人都发现了先买先亏那会出现什么状况?#25269;?#20204;不会坐视不理政府也不会视而不见

        为什?#20174;?#39118;险

        ?#32456;?#25151;分为很多种抵给?#34218;?#21830;的风险最大

        一房二卖

        前面为了简化问题我们要尽量假设开发商遵纪守法可开发商如果真的守法那就不会出?#20540;终?#25151;?#32456;?#36807;程是购房人无法了解的从开发商到?#34218;?#21830;再从?#34218;?#21830;到购房人这种转手会给?#25269;?#19968;种错觉房子没有问题?#34218;?#21830;才会同意?#32456;ˣ?#33258;己拿来卖但?#34218;讨?#26159;为了钱只要能尽快拿到钱他也许不会考虑那么多因为他不会留下房子

        就商品房市场交易量来看开发商在预售阶段就会卖出了绝大多数甚至全部房子能用来抵偿?#34218;?#21333;位的工程款和保证金的房子几乎可以忽略不计因而在考虑购买?#32456;?#25151;的时候首先要考虑是否存在一房二卖如果一房二卖就会出?#20540;终?#25151;?#25269;?#21644;商品房?#25269;?#20105;一套房子的局面而?#32456;?#25151;?#25269;?#23601;会很被动

        楼盘烂尾

        之所以会有?#32456;?#25151;出现是因为开发商?#32479;薪?#21830;的债务纠纷而?#32456;?#25151;解决的是已完成工程进度的债权债务前期款项拿不到开发商已经构成了违约哪怕购房?#25269;?#20877;着急要房子?#34218;?#21830;已经没有动力继续建设拿钱走人才是他们的最佳选择开发商没钱?#34218;?#21830;退场除非另?#34218;?#30424;侠否则不会有人愿意继续承包建设楼盘就可能烂在那里不管多少钱买的最后都只能孤零零立在那里了

        假?#32456;?#25151;

        ?#25269;?#36141;买?#32456;?#25151;要先把钱交给?#34218;?#21830;然后和开发商办理?#20013;?#24320;发商?#32479;薪?#21830;有一个?#32456;?#21512;同而有的?#32456;?#25151;是单方面?#32456;ˣ?#24182;没有规范的合同开发商不给钱?#34218;讨?#33021;去占房子卖房子正常情况是不会有人买这种?#32456;?#25151;可这种房子比平常的?#32456;?#25151;还要便宜所以难免会有人动心这种房子不仅程序不合法而且后期?#20013;?#20063;不好办理如果开发商不配合办理产权证即使占着房子也是大麻?#24120;?#26356;何况还有其他情况

        买房子要谨慎买?#32456;?#25151;更要谨慎?#32456;?#25151;的问题不在于能不能买而在于你是否查询了房屋备案登记情况在于你是否查阅了?#32456;?#21512;同在于你对楼盘是否有信心现实中也有通过?#32456;?#25151;走上人生巅峰的?#25269;?#20294;谁会是下一个没有人能知道有人说投资本来就有风险的还是要买那就多说两句?#32456;?#29616;房能够办证

        ?#26412;?#19996;城曾发生过这样的新闻动迁户遭开发商诈骗误买?#20540;终?#25151;房16年后遭拍卖

        家住东城区灯市口大?#20540;?#36213;先生最近遇到一件?#25215;?#20107;自己购买的房子不但16年未拿到房产证更悲催的是近日还被法院查封拍卖了昨天?#26412;?#26216;报记者实地探访了解到他在2000年从南光集团有限公司购买了该房产但对方迟迟没配合办理房产证而在出售房屋前该公司竟然用房产为下属公司做担保在珠海法院做了抵押目前由于下属公司无力还债赵先生所购房屋被法院查封楼内12户?#29992;?#19981;知所措

        购房16年办不下房产证

        昨天记者来到灯市口大街14号楼该楼靠近大街东口?#31181;?#21462;静我从小学家就在这里到今年整整44年了这栋楼的?#29992;?#36213;先生介绍在1988年前在这里曾是灯市口大街36号院那个院子正是?#22777;b?#24403;时我们是独门独户院里共住着我?#25913;?#21644;?#20540;?#22992;妹九口人

        随后记者来到赵先生家中据他介绍1988年东城区城建开发公司进行拆迁改造分给他家三?#33258;?#22336;回迁住房起初?#29615;?#32473;我们两套住房后来在争取下经过法院调解调成三套从赵先生出示的东城区人民法?#22909;?#20107;调解书上他的说法得到证实此外他告诉记者由于当年房产公有制这栋楼房建成后被东城区城建卖给名为南光集团有限公司以下简称南光公?#23613;保?#30452;到2000年实行房改政策房屋私有化南光公司就让我们购买该房

        赵先生说于是他向南光公司签订了购房合同并交了购房款记者从他提供的购房合同和收据上看到2000年9月他以购买南光公司公有住宅楼的方?#20132;?#24471;了?#20040;?#25151;产可?#28304;?#37027;时起他的烦恼就接踵而至直到现在都没拿到房产证赵先生气愤地说购房后他曾多次催促但对方始终拖延而在购房协议中明示南光公司应协助住户到房地产交易所办理房契过户?#20013;?/P>

        12户?#29992;?#27809;处?#36947;?/STRONG>

        事态随后进一步恶化2009年6月赵先生收到一封南光公司?#26412;?#21150;事处寄来的通知他打开后傻了眼那?#20445;也?#30693;道我们的房产已经被珠海法院查封了原来赵先生居住的房屋被南光公司给其下属单?#22351;?#20445;所用由于下属单位无力偿还银行贷款法院把该栋楼全部查封?#24213;ţ?#36213;先生递给记者一张珠海法院对该房产的判决记者从中发现1998年南光公司就已经将房产向法院抵押但2000年?#20174;?#21521;赵先生出售?#28304;ˣ?#36213;先生表示购房前毫不知情?#30333;?#20102;抵押还卖给我们这不是骗人吗他气愤地说

        此后赵先生又多次联?#30340;?#20809;公司对方说只要法院解除查封就会协助我?#21069;?#29702;房产证?#20013;?#20877;后来又是杳无音讯更出意料的是2016年7月27日楼下门口处贴出了珠海市中级人民法院的告知书告知此楼将被拍卖没过多久法?#21495;?#26469;的房产估价人员就上门勘察

        这可把我们?#34987;?#20102;住了16年的房子眼瞧着不是自己的了让这楼里的?#20384;?#23569;少都不知所措而根据通知上的内容记者看到12月15日珠海法院就将这栋楼进行了拍卖随后记者走访了解到该楼内12户?#29992;?#22343;与赵先生遭遇相同

        记者就此事拨打南光集团?#26412;?#21150;事处电话工作人员称此前接到不少?#29992;?#21672;询对方记下记者联系方式后表示稍后会有相关领导回电但截?#29399;?#31295;?#20445;?#35760;者没能收到任何回复

        律师相关公司涉嫌欺诈和违约

        ?#26412;?#24066;观道律师事务所主任律师朱金元表示虽然根据有关法律的规定开发商可以出售已抵押的房屋但前提是必须要向买方如实披露房屋已抵押的事实南光公司在出售前并未告知买方有故意隐瞒房屋抵押的事实?#21387;?#25104;欺诈而导致灯市口大街14号楼?#29992;?#25151;屋被拍卖失去了所有权的另一原因为南光公司没有配合买家办理房产证未能履行合同约定属于违约应承担违约责任建议?#29992;?#21521;人民法院起诉

        此外对于购买被抵押后房产行为所存在的风险朱律师提示

        一房产部门不予办理产权登记?#20013;抵?#26080;法取得房屋所有权如无法对房屋买卖出租赠与继承等

        二当开发商到期不履行还款义务?#20445;抵?#22914;想取得抵押房屋的所有权只能先代替开发商履行向银行还债的义务然后再向开发商追偿否则银行主张权利?#20445;?#22914;开发商无力还债就必须退房还债

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