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      3. 苏州多处地王进展缓慢 部分楼盘低于备案价销售

        全国楼市每日经济新闻唐 洁2017-12-29 07:48

        每日经济新闻(博客,微博)记者 唐 洁 每日经济新闻编辑 曾健辉

        去年的苏州楼盘土拍市场可以用火爆一?#24066;?#23481;各区拿地楼面价一度被刷新诞生多处地王如今一年时间过去记者在走访时了解到苏州去年拍下的地王项目大多进展缓慢一方面是因严格的限购与限价政策一方面是因今年冷静的土拍市场地王诞生后又将如何入市引来业内关注

        相关证券分析人士表示限价背景下部分拿下"地王"的房企推盘节奏受到影响周转率下降现金流愈发紧张项目ROE变低我们认为明年房企的销售集中度会进一步提高龙头的土地储备够足明年可以继续推出2016年以前拿的地反之中小型的房企或将因储备不足而受阻现阶段多数房企的策略是尽量先推二三线相对限价价差较小的项目如果限价?#20013;?#21040;明年年底或将被迫推盘同时2018~2021年是房企偿债高峰中小型房企资金将更为紧张必须在项目利润率和现金回款之间做抉择

        多处地王进展缓慢

        2016年5月24日上海建工集团股份有限公司以下简称上海建工(600170,股吧)下属全资子公司上海楼盘建工房产有限公司以下简称建工房产以55.2亿元的成交总价竞得位于苏州市相城区一宗面积为11.59万平方米的土地折合楼面价19046元/平方米溢价率116%成为区内一宗新地王上海建工在竞得该地块土地使用权时发布公告表示建工房产拟通过合资成立项目公司的方式开发建设该地块

        ?#22791;?#36817;一年半这宗位于苏州相城区的地王项目进展如何近日每日经济新闻记者实地走访了该地块在广济北路与安元路的交叉口立有一个上海建工的广告牌整个地块已经被围挡墙上贴有一张建设工程规划许可批后公布?#20445;?#25259;露了该地块的总平面图和效果图落款时间为11月30日从施工现场来看工地里面已有临时的移动板房据一名工作人员介绍今年上半年已经开始打桩预计年后会开始施工

        据链家网显示的新房数据相城区元和街道的在售楼盘中高层住宅的均价约在18000元~20000元/平方米这意味着上海建工的拿地楼面价与周围期房销售均价基本持?#20581;?#38142;家一名从业人?#22791;?#35785;记者苏州今年的新房价格和去年基本持平部分楼盘价格出现下降甚至有楼盘以低于备案价约1000元/平方米的价格进行销售

        2016年9月22日仁恒置地旗下南京楼盘仁远投资有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北仓街东一地块该地块出让面积约8.42万平方米楼面单价38745元/平方米溢价率81.03%近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新地王

        此前有媒体报道称上述地块或将用来打造高端物业该地块紧邻苏州地铁1号线相门3号出口交通便利与外城河以及苏州大学相距?#36745;?#22320;理位置优?#20581;?/P>

        ?#22791;?#19968;年半每日经济新闻记者在走访该地王时注意到地块门口及前面空地已被改做临时停车场从临时停车场向地块里面走可以看到整个土地上面长满了杂草远处还有一辆正在施工的挖掘机据这名挖掘机工作人员介绍他大约是近十几天前来到这里正式施工建设或将从年后开始

        链家网上苏州姑苏区的新房住宅价格约在35000元/平方米一名别墅营销中心的从业人员表示苏州古城区内的土地资源较为稀缺同时因为古城区建筑物限高所以一般开发商拿地后会打造别墅类项目今年姑苏区的几场土拍楼面价大约在2.8万~3万元/平方米左右未来这些项目要入市或将抬高区域内的别墅价格

        2016年12月份中铁房地产集团华东有限公司摘得苏州工业园区万寿街以北启月街以西的一幅土地地块总面积约为17.3万平方米总价为76.7亿元楼面价为27757元/平方米溢价率为53%据当时新浪乐居报道周边楼盘销售价格约在2.2万~2.6万元/平方米

        近日记者实地走访了位于苏州工业园区的这一项目该地块已经围挡但是大门紧闭门口的保安人?#22791;?#35785;记者目前地块内在修路还未开始打地基

        中睿营销总经理何良栩坦言?#32972;?#29616;拿地楼面价超过周围楼盘售价的情况时开发商会采取拖延战术在建只是施工进度缓慢一点用时间去换空间

        土拍市场冷静

        2017年11月16日苏州市国土资源局共推出8宗土地进行竞价交易其中有5宗地块以低价成交最高溢价率仅有22%

        具体来看葛洲坝(600068,股吧)房地产开发有限公司以26.71亿元的总价竞得相城区一宗土地总面积约7.5万平方米楼面价14289元/平方米溢价率2.06%与之相邻的相城区另一宗土地被苏州市相之悦房地产有限公司以底价竞得总面积约17.8万平方米总价37.30亿元楼面价10357元/平方米

        值得注意的是?#38454;?#22303;地均位于相城区元和街道与上述上海建工去年拍下的地王项目属于同一区域虽然位置有所差异但与上海建工19046元/平方米的楼面价?#26696;?#36798;116%的溢价率相比此次出让的?#38454;?#22303;地更趋理性

        克而瑞认为虽然目前苏州土拍市场仍然保持着热度但许多区域成交楼面价较2016年全年还是有不同程度的下降其?#24418;?#20013;区和姑苏区表现最为显著纯住宅和商住类地块2017年1~11月平均楼面价较2016年分别下降了39%和33%苏州整体楼面价平均下降14%

        记者注意到从2016年8月份起苏州便开始了新一?#20540;?#25511;10月份出台了一系列限购政策包括非本市户籍家庭禁购二套房首付比例从20%上调至30%?#21462;?#36827;入2017年苏州土拍门槛进一步提高住宅用地竞买保证金由原来的20%上调至30%土地出让金首付款比例由原来的50%上调至60%

        苏州链家的一名工作人员表示目前苏州的部分楼盘因相较于周边房价较高而以低于备案的价格进行销售其中苏州泰禾金尊府目前在售均价为2.8万~3万元/平方米其备案价则在3万~3.3万元/平方米

        针对上述说法记者查阅了泰禾金尊府的备案价苏州市区?#21776;?#25151;销售网上管理?#20302;?#26174;示泰禾金尊府备案名为清禾湾华庭的备案区间价在3万~3.4万元/平方米最低备案价为30194元/平方米

        每日经济新闻记者以购房者身份致电泰禾金尊府官方微信预约专线相关工作人?#22791;?#35785;记者楼盘一期户型是在115平方米~145平方米左右总价约330万~450万元之间一房一价以此粗略?#28010;?#21333;价约在2.87万~3.1万元/平方米

        何良栩认为销售价格低于备案价的情况一般不会出现为尽快去化提高现金流开发商一般会加大促销力度

        (每日经济新闻)

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